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解读人：山东仓济律师事务所律师 孙宁
研究领域：民事与房地产领域
牟平区此次出台的《城中村改造集体土地房屋安置补偿实施意见》(以下简称《意见》)，是在新型城镇化加速推进、城市更新提质增效的大背景下，结合区域发展实际制定的关键性政策文件。其核心价值导向体现在两方面:一是合法性兜底，严格依据《土地管理法》等上位法，参照有关规定的补偿标准，确保政策制定于法有据；二是发展赋能，通过“政府主导、镇街主责、村民自愿”的原则，兼顾城市功能提升与村集体、村民长远利益,为城中村改造平稳推进提供制度支撑。下面，我将围绕政策核心内容开展解读。
第一方面，从整体框架核心来看，此次《意见》适用范围覆盖牟平区城镇开发边界内，因规划更新和产业发展需要搬迁改造的区域，划定了政策适用的明确边界，避免执行中的模糊地带。其补偿核心模式为“货币补偿 + 产权调换”二元选择机制，住宅与非住宅房屋分别明确补偿路径，既满足不同被搬迁人的需求，又通过评估定价保障补偿的公平性。并明确街道办统筹、村居落实、多部门协同的工作体系，尤其强调补偿协议签订、权属证件注销、土地征收转用等关键环节的流程规范，降低行政风险与纠纷概率。且兼顾历史项目延续性（已启动项目仍按原政策）与未来 5 年（2025-2030 年）的适用时效，衔接改造后的社区治理与集体利益维护。
第二方面，产权调换是城中村改造中被搬迁人关注度最高的补偿方式，其规则设计关系权益实现，具体解读如下：
其一是补偿面积确认标准，核心逻辑为以宅基地面积为基础，结合房屋类型差异化折算，保障被搬迁人居住权益，被搬迁人应安置建筑面积按土地使用权证载明的宅基地面积或合法的宅基地面积（以自然资源部门认定为准）1:1.2比例确认补偿面积。既考虑宅基地使用权价值，又兼顾房屋实际居住功能；群体住宅楼，按房产证载明的有效建筑面积1:1.1比例确认，区别于独栋住宅的折算标准，符合多层住宅的产权特性；附属物（如草棚）单独按评估价值补偿，避免遗漏权益。
其二是选房逻辑，选房顺序为首套安置房应当从集中安置区选取，剩余面积可在城区筹集房源中补充选择，既保障集中改造的推进，又为被搬迁人提供更多房源选择空间。折算公式为城区筹集房源的可置换面积=（总补偿面积-首套安置房面积）×搬迁房屋货币补偿单价÷选定安置房楼层单价，该公式通过市场价格联动，确保面积折算的公平性，避免因房源位置、楼层差异导致的权益失衡。
其三是剩余面积处理，小于45㎡的剩余补偿面积，赋予“货币补偿”或“补足差价选房”的选择权，兼顾小户型需求与经济承受能力；超出补偿面积的部分由被搬迁人自行投资，明确权利义务边界，减少后续纠纷。
第三方面为该《意见》的核心内容提醒。其一是权属证明是权益基础，无产权证明房屋需区分1992年地形图标注、2008年《城乡规划法》实施前建成等情形，被搬迁人应提前整理相关材料，配合街道办、村两委的调查公示，确保面积认定无争议。其二是奖励权益需及时主张，签约奖励、搬迁奖励、装修奖励均有“签约期限内”的时间限制，逾期不予奖励，建议被搬迁人在期限内完成协议签订与房屋腾空，避免权益受损。其三是营业用房补助有明确条件，需同时满足“有营业执照、依法纳税无欠缴、地址一致”三项要求，经营户应提前核查税务缴纳记录与证件地址一致性，确保符合补助标准。
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